本人的同事通过淘宝拍卖网购得一套商品房,该商品房原购房人与开发商签订商品房预购合同,并将该合同在房管局进行备案,同时也进行了预告登记。该商品房原购房人用这份备案过和预告登记过的购房合同向当地建设银行申请抵押贷款并办理了商品房抵押权预告登记,开发商对该笔贷款提供连带保证责任,保证期间为合同保证条款生效之日到抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押证明文件和其他权利证书交由银行核对无误,收执之日止。结果在保证期间内,该房产原购房人因为欠第三人的借款不能偿还而跑路,至今下落不明,导致该房产未能及时办理过户登记,现在该房产仍然登记在开发商名下。我同事通过拍卖程序取得该房屋所有权,持法院裁定文书和协助执行通知书到房管局办理过户手续时被告知需要该房产的原权属证书才能办理相关过户手续,但是该房产因为原购房人下落不明,当时未能及时办理权属证书,导致该房产至今仍登记在开发商名下,通过权属查档显示状态为初始登记。我同事与开发商联系,希望其协助办理过户手续,但开发商一直不配合,导致我同事一直无法办理该房产的权属登记。现有以下问题请教各位达人:
1)该房产被拍卖是因为原购房人与第三人的借款纠纷,被第三人申请法院强制执行而被司法拍卖,但是正如前面所说,该房产原购房人仅与开发商签订了购房合同,并将该合同办理登记备案和预告登记,尽管房款已经通过抵押贷款方式由银行全额支付给开发商,但是一直未办理产权过户登记,现在该房屋仍然登记于开发商名下,根据物权法的规定,不动产物权变动需要登记才能生效,因此尽管原购房人已经向开发商支付了全额房款,但是由于没有办理过户登记,导致该房产所有权没有发生变动,那么该房产所有权应该仍然归开发商所有,法院拍卖该套房子,是否存在执行标的的错误,因为该房产所有权并未登记在原购房人名下,所有权没有发生变动,不能作为原购买人名下资产被法院强制执行?
2)尽管我同事已经取得该房产所有权,但是因为开发商不肯配合办理过户登记,导致我同事一直无法办理该房产的过户登记,请问在这种情况下,我同事能够采取什么救济措施?因为开发商与我同事之间不存在合同关系,因此对于我同事不存在相应的权利义务,开发商不配合,我们应该怎么办?能不能持法律裁定文书,向登记管理部门申请更正登记,因对方不配合,申请异议登记并在15日内提起诉讼?或者向登记管理部门申请该房产的原权属证书因无法收回而作废(需要登记管理部门发公告),再由我同事持相关部门公告申请权属登记?