帖子主题: 出租房怎样保护自身权益?  

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发表于:2013-03-14 08:09:49
房屋租赁是房地产市场中的一个领域,它的交易不是产权的交易,而是租赁权的交易。房屋租赁的原因和租赁的形式有多种,有的人投资于房地产以租赁的方式逐渐回收投资,也有人是先从上家手中以低价租来房屋然后再以高价位转租给别人,以期获得利润,也有人因为房屋富余而租给别人,还有人因为急需资金而将自有住房租给别人,不管是哪一种人以哪一种方式出租房屋,都是为了获得收益。出租人在期望获得收益的过程中,大多是注意到了可能得到的经济利益,却往往忽视了可能出现的风险。
   实际上在房屋租赁过程中,出租方常遇到风险。但多种情况下,这种风险在初期往往不能被重视,而当风险真正形成后,出租方却很难对其进行防范。
   一家香港公司在北京买了一处高档办公用房用于投资,将其中的几百平米的高档写字楼出租给了河北某集团公司在北京的办事处,双方签订了租赁协议后,开始河北这家集团的办事处还能按合同的规定按期支付租金,到后来就先是拖交租金,然后干脆就不交租金。这家香港公司在多次信函催促无效后,不得不诉诸法律,将该办事处推到被告席上,虽然官司打赢了,但由于该办事处,甚至其集团公司总部都因经营不善,其各类资产均已被其他法院查封,该办事处无力交付租金,令人啼笑皆非的是,在一个星期天,这个承租方竟溜之大吉了。
   出租方香港公司代表手里拿着法院的判决书无奈地摇着头。对于一个无实际能力偿还债务的公司,就是司法机关也奈何他不得,这个例子生动地告诉了我们这样一个事实。
   所以,防范于未然乃是租赁方的最好的自我保护方法。由于种种因素所决定,又由于租赁法律关系,使得出租方处于比较脆弱和易受侵犯的地位,承租方有各种方法来躲避支付租金,三十六计走为上计,是承租方最拿手的方法以躲避向出租人支付租金。在许多租赁法律纠纷中,都出现过承租人溜走而不知去向的案例。仔细分析起来,几乎所有的租赁纠纷案的出现都是有其危险信号的,如果出租方及时发现并果断处理,相信会将风险减到最低点。
   通常应该采取的方法是,在合同中规定,承租方至少应预付给出租方3个月租金作为押金。但最重要的条款应规定,如果承租方拖欠房租达一个月,出租方就有权收回所出租的房屋。
   大量案例都可以说明,只要承租方出现不按时交房租或拖欠房租,这就等于发出了危险信号,即承租方的财务方面出现了问题,在这个时候,出租方要依合同的规定,果断采取措施,千万不可犹豫再三,以至房租拖了一月又一月,出租方不能最终使用决定权。当最后出租方终于忍受不住而诉诸法律时,承租方已经不再具备任何偿还能力了。这时即使拿了法院的判决书,也很难在经济上获得实际补偿了。所以说早期防范要远远胜于最终的诉讼。
   要能及时识别租赁活动中的危险信号,就能有效避免出租方的经济损失。
 
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发表于:2013-03-21 02:26:39
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