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发表于:2017-03-21 15:40:47
老师,您好:
我有一个问题,很难解释,烦请老师帮忙解答。

抵押人用自己的不动产设定抵押,并且办理了登记。但抵押人未经抵押权人的同意,将不动产转让给第三人,并且办理了过户登记。
在实际中,按照合法的程序是办理不了过户登记的。因为要提供抵押权人的书面同意和抵押权人的证明文件等。
但是实践中,存在办理了过户登记的现象。如果是抵押人伪造了抵押权人书面同意等材料的,此时将不动产进行了转让,并办理了登记,且第三人认为抵押权人是同意抵押人转让不动产的。
请问,老师,第三人可以取得不动产的所有权吗?抵押权人如何维护自己的权利?

《物权法》规定,抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
而《担保法解释》第六十七条规定,抵押权存续期间,抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的,如果抵押物已经登记的,抵押权人仍可以行使抵押权;取得抵押物所有权的受让人,可以代替债务人清偿其全部债务,使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。


对上面的理解,我有些迷糊。烦请老师帮忙解答,谢谢老师!
王莺哲老师 于 2017-04-13 13:37:21 回复:
现实生活中,银行是不可能在没有还清贷款的时候就同意转让的。如果发生这样的案例,我只能说这个能造出这么高难度假材料的人太厉害,这么多的假材料房产管理部门都没有审查出来,比如说同意转让的证明需要盖银行的公章,而他项权证可是房产管理部门自己做的。万一真的有这样的事,而买受人是善意不知情的,在银行的利益和买受人的利益之间,我更倾向于保护买受人,也就是此时买受人取得房屋所有权(房产部门都没有能够辨别这些材料的真伪,一个普通的老百姓没有理由承受这个伪造的风险);银行只能要求原来的抵押人承担责任。
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