帖子主题: 【王莺哲老师答疑专贴】已结束,可查看老师精彩解答  

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发表于:2017-08-10 00:39:54

预期利益,指缔约时可以预见到的履行利益,又称可得利益或间接损失。

张三将自己的房子卖于李四,明确告知李四自己是为了重新购置新房,后李四违约,房价同时上涨,在李四赔偿张三购房差价以后,张三放弃购房。

请问王老师,主张预期利益,是否必须以后续实际发生交易为前提,比如本案当中,张三放弃购置新房,张三是否构成不当得利,李四可否主张张三返还房价差价部分?所依据的理由和法条是什么呢?

王莺哲老师 于 2017-08-13 08:37:05 回复:
参见 81楼,谢谢:)
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发表于:2017-08-10 01:18:51

老师,比如说甲乙签订买卖商品房的合同,房价100万,双方约定违约金100万,后一方违约,但是双方都不能证明自己的损失到底有多少,那此时如果守约方起诉到法院要求违约方支付100万的违约金,那此时法院会如何判决呢,所依据的法条是什么呢?

违约金的规定是双方真实意思一致达成的合意,法律会予以尊重,法院会依法受理并作出判决。但因为违约金约定的过高,违约方可以请求法院适当减少。

1.老师,您这里只是说因为违约金约定的过高,违约方可以请求法院适当减少,那具体减少到多少方为比较合情合理呢?有法条作为依据吗?

合同法114条规定,当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。


约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少


当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。

2.还有老师,比如合同法114条的规定,尤其是下划线部分,我感觉是建立在有损失的基础之上的,比如商品房买卖合同的双方,都无法证明自己的损失,但又约定了高额的违约金,守约方在向法院起诉的时候,势必会主张合同约定的违约金,违约方肯定会以违约金过高为由主张抗辩,那双方又都无法证明自己的损失,而违约金体现了当事人意思自治,那如果加以减少,那违约金的约定还有什么意义呢?老师您个人认为在当事人双方无法举证证明自己损失多少的前提之下,约定的高额违约金会被法院减少到多少呢,所依据的法条法理又是什么呢?

3.老师,在签订合同的时候,违约金的约定有无法律作出明确的规定,比如不得高于多少,有的话,所依据的法条是什么呢?

王莺哲老师 于 2017-08-13 08:59:20 回复:
首先要跟你和前面的同学说的是,违约金这个问题,绝对不是我们通过一两个案例就可以说清楚的。我们合同法上的法条虽然很简单,但合同的损害赔偿是一个很复杂的问题,国内外多少大家写了多少著作都没有研究到位。所以,不要希冀通过几个案例能够把合同的损害赔偿问题搞得清清楚楚。从司法考试的角度,只需要掌握到以下程度:违约金跟损害赔偿的关系,如果违约金与损失相比,不过高(不超过损失的1.3倍),那么违约金可以直接适用,如果违约金低于造成的损失,可以要求调整到弥补损失的程度。至于违约金跟定金、实际履行的关系,在此不再赘述。
在司法考试之外。只能简单地说说,违约金的来源,本身就是当事人在订立合同时预估一下,如果对方违约,可能给自己造成多少损失,然后写在合同当中。从理论上看,合同法上违约金的性质就是弥补当事人的损失,可以说跟损失属于同一性质,所以才会有违约金依据损害调整的问题。如果约定的违约金过高,就是对违约方的惩罚,而合同责任主要目的不在于惩罚,是弥补守约方的损失。但约定的违约金低于损失,又不能弥补守约方的损失,所以才要调高。在国外直接支持违约金的案例,主要在于有些违约的情况下可能损失难以计算或者难以证明,比如,张三有三间门面房,在同一条街上,李四租了其中一间来开药店,跟张三明确约定,张三不能再把剩下的门面租给其他人用于开药店。如果张三就租了,你说李四的损失是多少呢?因为另一个人开药店导致他营业额的减少?也许人家不开他照样没生意呢?也许人家开了,他生意更更好了呢?所以,说不清楚,此时,张三就在订立合同时考虑一下,万一对方违约,自己可能的损失会有多少。写个违约金,而这种情况在法院判决的时候,一般就直接支持了。至于我国实务中的违约金,那就五花八门了。法律没有明确限定约定违约金的数额标准。于是,在发生纠纷的时候,当事人就开始举证证明自己的损失……你说的上述问题一点没错。 至于买卖房屋的问题,这么说吧,张三即便跟李四说卖房是为了买房,但双方都预期房价一定会涨么?这么多年来都是我们事后来看房价确实涨了,但在当时,恐怕并非都这么看吧,要不然的话,把腰勒成一尺也要多买几套房呀,对不对。所以,房屋买卖的损失问题,哪有这么简单。当然,如果是我是张三想要主张赔偿,最简单的办法是,买了房子以后,证明因为李四延期付款,导致我迟延买房实际支付的价款跟李四应当付款时同类房屋价款的差价,这就是个实际损失,要求赔偿没问题。
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发表于:2017-09-05 16:10:48

《合同法》第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)

第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。

当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释

第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。

王老师您好!就合同法第114条,合同法司法解释二 第29条,如果牵涉到商品房买卖的还有最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第16条。就这三个法条来看,都是要以有实际的损失为基础。那比如说有些情形之下,合同双方当事人约定了很高的违约金,但是无论守约方或者违约方,都无法证明损失的多少,此种情形之下如果守约方起诉到法院,那违约方肯定要以约定的违约金过高为由进行抗辩。

1.王老师,由于以上三个法条都是要以实际损失为前提条件,那比如守约方和违约方都无法证明损失的多少,那违约方抗辩违约金过高的法条是什么呢?

2.违约方抗辩违约金过高,违约方仍然可以以上述三个法条进行抗辩吗?

3.王老师,如果合同双方都无法证明损失的多少,约定的违约金又比较高,那么此时法院会如何判决,所依据的法条是什么呢?其中的原理是什么呢?

王莺哲老师 于 2018-02-01 10:26:10 回复:
关于违约金我觉得前面已经讲了很多了,你可以再看看。我只能说,违约金这个问题,实务中是很复杂的。理论上,如果违约方认为违约金过高,应当举证证明对方的损失不可能达到违约金的数额;此时如果守约方认为违约金是适当的,应当举证证明自己的损失。在诉讼当中,如果当事人不能证明,那么就应当承担败诉的后果,法院不会在双方都无法证明的情况下去做臆断性的判决。
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发表于:2017-09-05 16:36:59
1.王老师,就集体土地上的房屋拆迁以后,分得的新房仍然有可能仍然是在集体土地上建造的房屋吗,还是说拆迁以后的新房就必定是国有土地上的房屋了?这里有法条作为依据吗?

2.王老师,就集体土地上的房屋拆迁以后,分得的新房(五年以内不能上市,满五年可以上市交易),就此内容能够看出拆迁分得的新房是在集体土地上建造,还是在国有土地上建造吗,还是说两者皆有可能?

3.王老师,小产权房,就是指集体土地上面建造的房屋吗?

4.王老师,比如说张三购买李四集体土地上的房屋,合同仅约定购买的标的物是该房屋,不涉及土地使用权的问题,王老师您认为这样子的合同是否有效?

5.王老师,如果说张三购买李四集体土地上的房屋,涉及土地使用权的问题,那么该合同就直接是无效的,请问此理解是否正确?所依据的 法条是什么呢?

6.王老师,比如说张三购买李四集体土地上的房屋,合同仅约定购买的标的物是该房屋,不涉及土地使用权的问题,并且合同约定,等将来土地可以上市交易的时候,李四必须协助过户,否则李四要承担违约金,双方比如就违约金约定了一个较高的金额。那王老师您认为这样子的合同整体都是有效的吗?理由是什么呢?

7.那将来李四不愿过户,或者说过户也可以但要求张三支付5万或者10万的所谓的补偿,那张三可以通过诉讼的方式主张自己的权利吗,法院会判决李四支付违约金吗?理由是什么呢?
8.王老师,集体土地上所建房屋只能卖给集体组织内的成员,不能卖给集体组织外的成员,这里有法条作出规定吗,还是说只是理论上的内容?
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发表于:2017-09-06 09:15:47
王老师,您好。自书遗嘱,必须有签名,并注明年、月、日吗,那比如遗嘱上面仅有遗嘱人签名,未注明年、月、日的,那自书遗嘱是否有效,依据是什么或者说理由是什么呢?
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发表于:2017-09-18 09:25:46

1.王老师,您好。就司法解释来说,您认为制订主体仅限于两最高,还是说其他部门比如财政部,司法部等其他部门可以参与制订,然后成立的是联合制订司法解释呢?为什么呢?

2.王老师,比如最高人民法院关于在执行工作中如何计算迟延履行期间的债务利息等问题的批复,该批复是否属于司法解释,该批复是否仍然有效还是说已经失效,为什么?

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