帖子主题: 地上权、居住权  

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发表于:2005-08-04 20:45:00
所谓地上权,是指以在他人土地上营造建筑物、工作物,或者种植树木为目的,而长期使用他人土地的权利。
地上权是专门用来解决土地所有人与需要使用土地的人之间的紧张关系的一种物权制度。
1-1
从理论上看,用益物权包括:
A.地上权
B. 地役权
C. 居住权
D. 典权
E. 土地承包经营权
——应当选择ABCDE。
我国目前我国法律规定的国有土地使用权、宅基地使用权等,在性质上都可归入地上权,而《民法典草案》中规定的建设用地使用权和宅基地使用权在性质上也是地上权。
(参见05民法课堂笔记第11章)
1. 地上权是物权、他物权、用益物权
2. 地上权以土地为标的物而设定
需说明的是:在土地的上空(如建高架桥)或者地下(如建隧道、地铁)均可以设定地上权。在不冲突的情况下,在同一土地的上下可以为多人设定多个地上权,以物尽其用。
1-2
例如:甲为乙设定地上权,由其在某幅土地上建一游乐园,甲又为丙设定地上权,由其在该幅土地之下建设一条商业街,在互不冲突的情况下,甲所设定的这两个地上权均可成立。
这种土地利用向空中和地下发展的现象,在现代颇为普遍。
3. 设定地上权的目的是营造建筑物、工作物,或种植树木
建筑物,指定着于土地之上下,具有屋顶、墙壁,足以避风雨,可供居住的构造,包括地下室。
工作物,指建筑物以外的设施,如桥梁、隧道、道路、电线杆、纪念碑、雕像、地窖、水坝等。
地上权是使用他人土地的权利,上述地上物的存在与否不影响地上权的存在,地上物灭失,并不导致地上权的消灭。
(二)产生和期限
1. 产生
传统地上权有的基于法律行为而取得,有的基于法律行为之外的事实而取得。依法律行为而取得,包括地上权的设定和地上权的让与,必须经过登记才能取得地上权;依法律行为之外的事实取得,包括因继承、时效取得、征收等而取得地上权。
在我国,国有土地使用权,可通过出让或者划拨的方式产生。
2. 期限
在我国,出让的国有土地使用权,根据用地目的的不同,法律设有最长期限的限制。(参见05民法课堂笔记第11章)
(三) 内容
地上权的内容,指因地上权而发生的权利义务关系。地上权人的权利包括:
1. 对土地的占有、使用、收益(包括收取树木的天然孳息及转租土地获得租金等)的权利;
2. 但地上权人没有处分土地的权利;
3. 然而,地上权本身是可以被处分的,具体包括:让与地上权、在地上权上设定抵押权、抛弃地上权等。


居住权

(一)概念
居住权,指对依法设立的,在他人所有的住房及附属设施所享有的占有、使用的权利。
1-1
下列观点是正确的:
A. 居住权为物权
B. 居住权为他物权
C. 居住权为用益物权
D. 居住权的客体为居住房屋(包括该房屋的附属设施)
——应当选择ABCD。
1-2
下列观点是正确的:
A. 居住权不得转让
B. 居住权不得继承
C. 居住权本身具有无偿性
D. 居住权经登记的,可以对抗任何人,包括新的所有权人
——应当选择ABCD。
1. 居住权为物权、他物权、用益物权
1-3
老王之子小王,因名下无不动产,年三十又三而未婚。老王有一套一居室,遂与小王签订房屋赠与合同,并办理了过户登记。但为了解决自身的居住问题,老王与小王约定,老王可一直在该房居住至死,并办理了居住权登记(假设我国已建立居住权制度)。后小王将该房卖于小李,并办理了过户登记。小李持房产证轰撵老王,老王据理力争。
——这是居住权的一种应用方式。须注意:第一,居住权须在他人的房屋上设立,故倘老王仅承诺赠与该房给小王,而并未实际移转房屋所有权,则不生设立居住权的问题;第二,居住权并不排斥房屋所有权人对房屋的处分,如小王成为所有权人后,可以出卖并移转该房所有权给他人;第三,居住权经登记成立,为一用益物权,可对抗任何人(包括新、旧所有权人),故老王有理,小李无权轰撵他。
2. 居住权具有专属性
居住权不得转让、不得继承。当居住权人死亡时,居住权必然终止。并且,居住权只能由自然人享有。
3. 居住权具有无偿性
居住权的无偿性强调居住权的设立不以获取对价为目的,但这并不排斥居住权人须承担居住房屋的日常维护费用。
4. 居住权的设立有别于房屋租赁行为
(二)居住权的产生
1-4
对居住权的设立,下列观点是正确的:
A. 居住权可以通过单方法律行为设立
B. 居住权可以通过双方法律行为设立
C. 居住权可以通过无因管理取得
D. 居住权自居住权人死亡消灭或者未成年人能够独立生活为止,另有约定或单方法律行为另有规定的的除外
——应当选择ABD。
居住权的设定是对住房所有权的处分,因此须由住房所有人设定,除非有特别约定,其他人无权设立。
包括三种情形:遗嘱、遗赠或者合同设立。
1-5
甲拟定了一份遗嘱,决定将自有的一套住房由儿子乙继承,但该住房应为其保姆丙设立居住权。甲去世后,丙要求乙办理居住权登记,遭到拒绝。后乙将该房卖与丁,并办理了过户登记,丁持房产证轰撵丙。
——遗嘱中有为丙设立居住权的意思表示,但并不意味着仅仅根据该遗嘱,居住权已被设立。该遗嘱的效力在于:它为乙设定了一项——为丙办理居住权登记的义务,这样,在乙拒绝办理登记时,丙可直接根据该遗嘱诉请法院强制乙办理居住权登记。但是,在未获得居住权登记前,由于具有物权效力的居住权并未成立,因此丙根据遗嘱所享有的权利并不能对抗第三人,故房屋新所有权人丁有权要求丙搬出该房。
(三)居住权的期限
居住权期限有约定的,按照该约定;没有约定或者约定不明的,居住权期限至居住权人死亡时止。
(四)居住权的内容
1-6
对于居住权:
A. 居住权人不得买卖
B. 居住权人不得赠与
C. 不得继承
D. 不得出租
——应当选择ABCD。
居住权人享有对住房的占有、使用权。
除非当事人另有约定,居住权人不得将居住的房屋出租;居住权人更不能对房屋进行出卖、抵押等处分行为。
而且,居住权人对居住权本身的处分权也受到法律的限制。
这主要体现为居住权人不能转让居住权、就居住权上设定抵押。
居住权人负担支付必要费用的义务。
对此义务,需注意以下几点:
第一,居住权人占有、使用住房以及其他附着物,除非另有约定,可以不支付使用费,即无需支付对价。
第二,居住权人须承担居住房屋的日常维护费用。
第三,居住权人无需承担重大维修费用,该费用仍由所有权人承担。
(五)居住权的消灭
1-7
居住权的消灭原因主要包括:
A.居住权人放弃居住权;
B. 约定的居住权期限届满;
C. 约定的居住权解除条件成就;
D. 因不可抗力致使住房灭失;
E. 居住权人死亡或者成年;
F.混同(即房屋所有权和居住权归于一人)。
——应当选择ABCDEF。
 

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发表于:2005-08-04 20:51:00
地役权,是为实现自己土地的利益,依照合同使用他人土地的权利。“役”是使用的意思。该制度在大陆法系由来已久,但我国解放后一直未建立该制度。
地役权涉及“供需”两块土地。地役权人的地称为“需役地”,被使用、利用的地称为“供役地”。两块地不一定紧密相连,中间即使有第三人的土地,也可成立地役权。
1-1
下列观点是正确的:
A. 地役权是物权
B. 地役权是他物权
C. 地役权是用益物权
D. 地役权是从物权
E. 地役权是有期限物权
――应当选择ABCDE
1- 2
下列观点是正确的:
A. 地役权具有从属性
B. 地役权具有不可分性
C. 地役权不得单独转让、抵押、出租
D. 地役权依照合同设立
――应当选择ABCD。
1- 3
下列观点是正确的:
A. 地役权是从物权
B. 留置权是从物权
C. 抵押权是从物权
D. 质权是从物权
――应当选择ABCD。
1. 地役权是物权、他物权、用益物权
地役权一经登记,得对抗任何人,为物权;地役权为在他人土地上的权利,因此为他物权;地役权以利用他人土地为内容,为用益物权。
2.设立地役权,应当订立书面合同
也就是说,约定地役权的合同,是要式合同。地役权未经登记,不具有对世的效力(见05民法课堂笔记9-7)。
3. 地役权是为了实现自己土地的利益而与他人设立
例如,为了通行的方便,在他人的土地上开辟一条近道,直达自己的土地,就可采取设定地役权的方式。另外,为了己方土地取水、排水、通风、采光、铺设管线等需要,也可采此方式。
4. 地役权具有从属性
地役权的从属性,指地役权从属于需役地的所有权或使用权,为从物权。
(1)从积极的方面而言,地役权的从属性主要体现为:
1)当需役地让与(我国土地所有权不能采用民法方式让与,以下所说让与,结合我国实际情况应为使用权让与)他人时,即使未约定是否移转地役权,该地役权也当然随土地的转移而转移。
2)另当需役地所有人或使用权人将该地使用权设定抵押权时,抵押权的效力当然及于地役权。
3)需役地上被设定地上权时,地上权人(如建设用地使用权人、土地承包经营权人等)也有权行使地役权,除非有特别的约定。
1-4
甲为在A地上采光方便,与乙在B地上设定地役权,约定乙不得在B地上修建二层以上建筑,并办理了登记。后甲将A地转让给丙,乙在B地上修建三层小楼,丙遂请求乙去除一层,遭到乙的拒绝。乙认为:地役权乃他与甲设定,旁人不得享有。
――地役权与需役地共存亡,需役地既已转移至丙,为需役地所设定的地役权也当然转移至丙,这无需另行约定。所以丙的主张应予支持,乙的主张不成立。
1-5
甲为在A地上通行车辆方便,与乙在B地上设定通行地役权,并予登记。后甲在A地为丙设定地上权,丙驾车进出A地,从B地通行,受到乙的阻拦。
――乙不应阻拦。丙的地上权以使用需役地为目的,而需役地被设定了一项对于供役地的地役权,故需役地的地上权人乃当然得行使地役权。
(2)从消极方面而言,地役权的从属性体现为:
1)地役权与需役地不能分开让与,这样:
第一,需役地所有人不得自己保留需役地,而将地役权单独让与他人。土地承包经营权、建设用地使用权等依法转让的,地役权一并转让。
第二:他也不得将需役地让与他人,而自己保留地役权;
第三:他更不得将需役地和地役权分别让与给不同的人。
2)地役权不能与需役地分离,而单独成为其他权利的标的物,例如地役权不能单独被设定抵押。
5. 地役权具有不可分性
地役权的不可分性,指地役权存在于需役地和供役地的全部,不能分割为各个部分或者仅仅以一部分而存在。即使供役地或需役地被分割,地役权在被实际分割后的需役地和供役地的各个部分上仍然存在。
1-6
甲为A地取水方便,与乙在B地设定了一项取水地役权,后甲将A地一分为二,分别卖给了丙、丁,并办妥了登记;乙因欠债不还,他所有的B地被分割并分别拍卖给戊、己,并办妥登记。丙、丁到B地取水,遭到戊、己的阻拦。
――需役地虽被分割为不同部分,但因地役权的不可分性,新的权利人丙、丁得在B地上行使取水地役权;原供役地的新的权利人戊、己,也因地役权的不可分性,而不得阻止丙、丁行使取水地役权。
下面两点须注意:
第一,土地承包经营权人、建设用地使用权人享有地役权的,土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时,受让人同时享有地役权。
第二,被利用的土地上设立土地承包经营权、建设用地使用权的,土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时,地役权对受让人具有约束力。
6.地役权不同于相邻权,二者承担着不同的功能(参见05民法课堂笔记9-6)
容易与地役权产生混淆的是相邻权,区分二者,要注意以下几点:
(1)相邻权是为了使自己的不动产物权得到正常的行使,而对相邻方提出提供便利的最低要求,是对他人权利的最低限制。因此,相邻权是己方权利内容的有限扩展,但并不成为一项独立的权利;而地役权则超过了此限度,未必是为了满足己方行使权利的最低要求,而是为了使己方能够获得更大的利益,故并不意味着不提供这种便利,己方权利就无法行使。因此地役权并不附随于不动产物权而自然产生,需要另行设定,为一项独立的用益物权。
(2)相邻权是禁止侵害的权利(消极地禁止);地役权是利用他人土地的权利(积极地利用)。
(3)在自己的地界上行事,影响他人的利益,是相邻权的问题;在他人的地界上行事,实现自己的利益,是地役权的问题。
(4)相邻权不必约定,依法自然产生;地役权必须通过约定,否则无此权利,并且不经登记,不得产生或对抗受让供役地的第三人。
1-7
甲所有的土地被乙所有的土地包围,长期以来,甲自乙地通行的道路是一条弯曲的小路。现甲新购一辆大卡车,欲从乙地新开一条宽阔直道,问:能否不经乙的同意而径自为之?
――甲在乙所有之地从历史形成的小道上通行,符合民法关于相邻关系的规定,是他的法定权利;但是,超过该限度,则需要另行设定通行地役权,否则甲不能擅自改变、拓宽历史形成的通道。
(二)地役权的取得
1-8
关于地役权的取得,下列表述是正确的:
A. 可以通过订立合同取得
B. 可以通过继承取得
C. 可以通过地役权的抵押取得
D. 可以因取得时效完成而取得
――应当选择ABD(我国目前没有取得时效制度)
地役权可以通过法律行为而取得,例如通过订立合同设定地役权、让与地役权(不能单独让与)。另外,地役权也可因法律行为之外的事实而取得,例如取得时效、继承。
对于需役一方而言,可以是需役地的所有权人、地上权人、典权人等。
地役权人,可以是土地所有权人,也可以是土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利人。
(三)地役权的内容
1. 地役权人的主要权利义务包括:
(1)按照约定的范围和目的利用供役地的权利;
(2)从事必要的附属行为及建造必要的设施的权利;
(3)地役权设定若为有偿的,地役权人负有支付租金的义务;
(4)维持所建造的必要设施的义务。
2. 供役地人的权利义务包括:
(1)有偿的,有租金请求权;
(2)享有使用附属设施的权利并适当分担维护费用的义务;
(3)容忍供役地上的负担的义务;
(4)不妨害地役权人行使权利的义务。
(四)消灭
传统地役权的消灭事由主要有:
1. 地役权设定的期限届满或者约定的消灭事由发生;
2. 地役权的抛弃。
3. 地役权的混同。
4.土地被征收。
5. 被利用土地因自然变化不能实现地役权目的。
6. 被利用土地或者利用他人土地的土地灭失的。
7.解除。

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发表于:2005-08-05 18:30:00
物权法草案中有着具体的规定.

童年的我,家境贫寒,但他让我懂得了人间真情;成年的我,投笔从戎,绿色军营塑造了我的坚强;脱下军装,走向社会,常学常新实现了我的梦想;今天的我,何去何从,闲暇之余走进了这方净土.
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发表于:2005-08-07 20:12:00
居住权在我国实在没有规定的必要!在外国,居住权的设立是因为不承认妻子的继承权,但为了保护妻子的权益,特设居住权,在我国男女平等、夫妻平等,完全没有必要设立什么居住权。按照物权法草案的规定,婚姻亲属都不产生居住权,剩下的情况完全可以合同来解决。

谦虚使人进步,骄傲使人落后!    娃娃
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发表于:2005-08-07 23:22:00
下面引用由mxmzxm在2005-8-7 20:12:00发表的内容:
居住权在我国实在没有规定的必要!在外国,居住权的设立是因为不承认妻子的继承权,但为了保护妻子的权益,特设居住权,在我国男女平等、夫妻平等,完全没有必要设立什么居住权。按照物权法草案的规定,婚姻亲属都不产生居住权,剩下的情况完全可以合同来解决。

童年的我,家境贫寒,但他让我懂得了人间真情;成年的我,投笔从戎,绿色军营塑造了我的坚强;脱下军装,走向社会,常学常新实现了我的梦想;今天的我,何去何从,闲暇之余走进了这方净土.
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